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黄奇帆万字长文!楼市要变天,暴涨已成为历史!

0 趋势阁 趋势阁 2019-09-21 1131

众所周知,国内经济学家中,黄奇帆是最权威的存在。其对香港、贸易战的解读,字字珠玑一针见血,读来酣畅淋漓发人深省。


对于楼市,黄奇帆同样见解深刻。他所提出的对于楼市的各种调控政策,让人感觉简单而有效。用一句话来说——“治大国如烹小鲜”。


最近,黄奇帆发表万字演讲,涉及中国楼市,香港问题,中美贸易战等等,其中,对大家最关心的楼市进行了犀利点评。要知道,黄奇帆在重庆主政期间,对楼市的调控,堪称中国的样板,他对中国楼市的见解,值得深究!


在此,笔者略做整理,以飨诸君。



一、楼市告别“大跃进”。


今后,我国房地产每年施工、销售面积会有所下降。


2000年,我国年销售的房产面积1亿平方米,2018年是17亿平方米,大体16年翻了四番。但今后十年不可能再翻一番,变成30多亿平方米。


2000年,我国人均住房面积只有9平方米,三口之家才30平方米,有新建改造的需要。现在人均40平米,虽然不同家庭之间住房面积水平存在差异,但总的需求到了天花板。按照我国商品房的建筑生命周期折算下来,今后到2030年,每年新建、销售10亿平方米比较合理。


以前造的房屋是砖瓦结构,十几年就要拆了重造。80年代是钢筋混凝结构,30多年就要拆了重建。但是最近十年造的房子,使用年限可达到50年到70年。下一步使用钢结构,使用年限是百年。折旧减少、旧房改造拆迁和危房改造拆迁减少,房地产每年的供应量必然减少。


因此,从需求和折旧两个方面看,我国商品房的施工、销售面积都会有所下降。



二、房地产市场发展面临分化,只有三个地方还有“未来”。


从现在开始,往后的十几年,房地产不会出现四面开花,东西南北中全面发热的状态,中国房地产建设的重点地区会在三个地方:


首先是中心城市。目前,我国超级大城市人口超过1000万,一些超级大城市目标要发展到2000万人口。从1000万人到2000万人,房地产市场有扩张的需求。


其次,大城市周边会有都市圈,伴随大都市的辐射,都市圈里的中小城市也有相应需求。若干大城市会形成城市群,而城市群中的大中型城市,房地产市场也会进一步扩张。


中心城市、都市圈、城市群;以上三类热点城市,也就是我国房地产的热点,以后房价上涨也将主要发生在这类城市。其他地方房价会基本稳定、甚至下跌。


关于城市规模,一般分类如下:50万以下人口,小城市;50万-100万人口,中型城市;100万-500万人口,大型城市;500万-1000万人口,特大型城市;超过1000万人口,超级大城市。



三、楼市普涨格局难以再现。


中国房价除了和热点有关之外,和中国的通货膨胀也有关。


任何价格的上升下降,第一,货币发行、通货膨胀有关,第二,外币输入、汇率升降有关。第三,供求有关。


过去的中国房价,在沿海城市15年平均翻了3倍,内陆地区翻了2倍。之所以上升,跟三种因素都有关系,供不应求导致房价上升、货币发行导致房价上升,以及人民币兑美元的汇率的贬值,导致房价上涨。


现在,情况已然发生了变化。供需逐渐平衡了,M2已经到了GDP的200%了,在这个意义上讲,在2000年的时候M2只有十几万亿,现在到了180万亿,涨了十几倍。



从这个角度来讲,中国的货币比较快的增长期,不会再出现了,现在就是每年八点几的速度。所以货币因素没了,房价大幅度上涨的可能性没了,基本上房价平均增幅不会大于GDP增长率通货膨胀率。


后市来看,房地产市场将迎来几大变化:


1、城市化已接近拐点。城市化率的上升面临天花板现象,人口红利逐步淡出;

2、旧城改造总量减少。经过20年的城市改造,旧城改造大拆大建的状况会逐步淡出,总量会大规模减少;

3、人均住房面积基本平衡不会再大幅增加。现在,人均住房面积40平米,基本到了天花板;

4、住房质量提高。以前的房子,寿命只有30年,以后可达到50年到70年。折旧减少,供应量必然减少。



四、房地产的企业数量会减少


现在中国有9万多个房地产公司,平均每1万人一个房地产公司。中国城市人口连农民工算在里面就是9亿人,拥有9万多个公司,每一万人摊一个公司,太多、太杂、太碎,一堆僵尸(企业)。


9万多个房地产公司里面,9万里面的前500个企业,一年造的房、销售的房占了9万里面的80%,那剩下89500个企业,做剩下的20%,就是17亿平方米的20%,是3万多平方米。


所以,总的来讲,要进行淘汰,这些也是趋势。房地产的倒闭、关闭、集约化,是一个趋势。


数据统计,今年以来,全国已有数百家中小房企宣布倒闭;随着楼市寒冬的加剧,这一趋势还将继续。



五、房地产企业的负债会下降。


目前,房产商负债率84%,全世界房产商负债率是40%,香港的房产商也在40%。


香港的房产商在香港的负债率是40%,跑到中国造了很多房,也是40%。但是中国的房产商跑到美国造,负债率80%几,在香港80%几,在中国也是80%几。


一个不小心,鸡飞蛋打多得很。房地产最大的心病,就是负债率。最大的痛苦,就是负债。房地产公司今后如果活得好,把负债率降下来,上上大吉。


去年,万科高喊“活下去!”,今年,融创、富力等陆续宣布停止拿地、回笼资金,这无疑是要为“过冬”准备干粮。随着政策调控的持续,房地产商也会被动降杠杆长远来看,于行业有益无害。


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